부동산 온기라고 들어보셨나요?
특정 단지/지역의 가격이 상승하면 이 흐름이 옆으로 퍼져나가는 것을 말해요. 온기가 점점 퍼져나가는 것처럼
오늘은 서울 부동산의 온기가 어디서부터 시작하고 지금은 어떤지 공부해볼게요
주식과 부동산의 차이?
부동산과 주식의 가장 큰 차이점은 어떤게 있을까요?
많은게 있겠지만 그 중 제가 가장 큰 차이점이라 느끼는건 '속도'입니다.
'속도'란 사고 파는데 걸리는 시간입니다.
부동산을 사기로 마음 먹어도 바로 사기는 어렵죠.
매물을 고르는것도 오랜시간이 걸리지만, 거래에 필요한 최소한의 시간도 짧지 않아요.
부동산을 사고 파는 과정
부동산을 방문하고
집주인(매수자)과 약속 날짜를 잡고
필요하다면 세입자까지 구하고
(필요하면) 은행가서 대출 신청을 하고
계약서를 쓰기까지
아마 이것만 해도 1~2주는 걸립니다. 주식은 버튼 하나면 끝나지만.
그래서 경제가 흔들린다는 뉴스가 나와도 주식은 바로 반응하지만 부동산은 천천히 움직입니다.
이 흐름을 알면 우리가 지금 어느 지역을 찾아보고 공부하고 임장가야 하는지 알 수 있을 것 같아요.
2021년 10월. 지금보니 이때가 고점
2020년과 2021년을 기억하시나요?
매일매일 부동산 폭등으로 인해 언론이 잠잠했던적이 없었습니다.
끝도 없이 올라갈 것 같은 부동산이 지나보니 2021년 10월이 정점이었습니다.
한번 21년 4분기의 서울 아파트가 매매가 상승률이 어땠는지 확인해볼게요
3분기까지 끝도 없이 올라갈 것 같은 부동산이 4분기부터 상승률이 조금씩 낮아졌어요.
이 시기엔 집 값 정점 분위기 + 한국은행 금리인상 여론이 있었습니다.(아직 금리 인상전으로 미국은 0.25%, 한국은 1%)
강남 서초 송파 용산구도 3분기 대비 상승률이 떨어졌지만 노원구, 도봉구, 은평구, 관악구의 상승률 하락이 눈에 뜁니다.
서울 외곽부터 조금씩 상승률이 둔화되기 시작했어요.
2022년. 이례없는 부동산 폭락
2022년은 대한민국 역사에서 찾아볼 수 없었던 부동산 폭락의 해였습니다.
21년 4분기 상승률이 둔화되었던 노원구, 도봉구부터 상승률이 마이너스로 전환되기 시작했어요.
다른 지역에서도 단지별로 하락거래가 조금씩 나오기 시작했습니다.
그래도 지금까지 오른게 있는데 이 정도 하락은 별거 아니다 라는 분위기였습니다.
진짜 폭락은 3분기부터 시작되었습니다.
강남,서초,용산구를 제외한 모든 지역이 하락하기 시작합니다.
근데 여기서 눈여겨 볼 지역이 있어요. 바로 '송파구'입니다.
노원구, 도봉구는 이전부터 조금식 떨어지고 있었어요. 그런데 강남 3구인 송파구의 하락율이 다른 지역보다 월등히 컸습니다.
4분기는 송파구만 -6.5%로 서울 모든 지역 중 가장 큰 하락율을 기록했습니다.
왜 송파구가 가장 먼저 떨어지기 시작했을까요? 그것 다음 포스팅에 자세히 다뤄보겠습니다.
2023년 1월. 정부의 부양 시작 + 끝나지 않는 금리인상
송파구의 갑작스러운 폭락과 차가운 냉기는 강남, 서초, 용산까지 빠르게 퍼져나갔습니다.
한국 경제는 부동산 가격과 많은 연관이 있는지라 정부 입장에서는 어떻게는 폭락을 막기위해 대책이 필요했습니다.
정부는 집 값 안정을 위한 느린 하락을 원했지, 경제위기를 부를 빠른 하락을 원하는지 않았습니다.
이때 단국이래 최대 재건축인 둔촌 주공 분양이 시작되었고 정부는 이를 부양하는 것 같은(?) 1.3 대책을 발표합니다.
그래도 부동산 냉기를 온기로 바꿀 수는 없었습니다.
금리는 아직 높고(한국 기준금리 3.5%) 앞으로 추가 인상이 있을거라는 여론이 많았습니다.
강남, 서초, 송파구 역시 1분기에만 2~3% 하락했습니다.
이정도면 살만하다? 이제 금리 더 안오른다? 특례보금자리론?
약 1년여간 떨어진 부동산. 이 정도면 살만하다는 심리가 살아난걸까요.
2분기부터 조금씩 부동산에 온기가 퍼지기 시작합니다. 시작은 바로 송파구입니다.
송파구부터 상승률이 Plus로 전환됩니다.
다른 지역보다 월등히 많이 떨어졌고 강남 3구 중에서 진입이 그나마 제일 만만했던게 원인일까요?
2분기에 송파구의 온기가 강남구, 강동구로 퍼지고
3분기에는 서울 다른 지역으로 퍼졌습니다.
이때부터 일부 단지의 경우 전고점 회복이 기사화되면서 집 값 반등의 시작이라는 심리가 나오기 시작합니다.
그럼 지금은?
이 온기가 서울 전역으로 퍼지지는 못했습니다. 아마 이유는 여러개 있겠지만 아래 5가지가 대표적일것 같아요
- 특례보금자리의 종료
- 아직은 높은 금리
- 너무 높은 가계 부책
- 심상치 않은 경제
- 너무 높은 물가
파산하는 기업도 많아지고 기업들의 신규채용도 2023년에는 감소되었습니다.
이에 따라 추가로 대출을 받아 집을 사기에는 부담된다. 아직 집값이 비싸다라는 여론이 다시 시작되고 있습니다.
2024년. 내년 부동산 방향은?
지나고보면 그때가 고점이었고, 그때가 저점이었다.
당시엔 아무도 몰랐습니다.
지금의 부동산 정체기도 잠깐 쉬어가는건지, 재하락의 시작인지 알 수 없습니다.
만약 쉬어가는거라면 아직 온기가 퍼지지 못한 노원구, 도봉구, 은평구, 관악구에 퍼질것이고
재하락이 온다면 반등이 가장 많았던 송파구, 강동구부터 시작될 수 있습니다.
미래는 아무도 모릅니다.
그래도 부동산의 시간은 다른 재화보다 느리다는 점.
지난 하락기에 송파구 부동산을 꾸준히 임장했다면, 상승 분위기를 느꼈을지도 몰랐다는 점.
을 생각한다면, 항상 우린 관심을 가지고 임장가고 공부해야 합니다.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다 :)
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