오늘 임장나온 단지는 강남구 도곡동에 위치한 래미안도곡카운티 아파트입니다.
"학군 + 교육환경을 자녀에게 제공하는게 1순위다" 이라면 고민없이 이 단지를 보면 될 정도로 최고의 학군을 가지고 있습니다.
부동산 투자에서 중요한 요소라고 한다면 보통 연식(신축/구축), 위치(입지+주변환경), 교통, 학군, 세대수가 있을거에요.
래미안도곡카운티는 적은 세대수임에도 불구하고 다른 모든 면에서 뛰어난 장점을 가지고 있어 많은 수요가 있는 단지입니다.
단지소개부터 한번 들어가볼게요.
🏠 단지 소개
위치 : 서울특별시 강남구 도곡동 538-3
세대수 : 397세대
입주년도 : 2013년 - 24년 기준 12년차
최고층 : 21층
주차 : 510세대
용적률 : 261%
12년차 아파트로 10년이 넘었지만, 누가봐도 신축. 깔끔하게 관리되어 있습니다.
2011년 이후에 지어진 아파트는 지금봐도 거의 신축처럼 보이는것 같아요. 상당히 깔끔합니다.
임장가보니 적은 세대임에도 불구하고 단지 조경이 깔끔해서 숲속을 걷는 느낌도 들고
평일 오전에 방문한거라 한가한 시간대이긴 했지만, 대로변에 위치한 아파트인데도 엄청 조용했습니다.
래미안도곡카운티는 단지 배치가 특이한데요.
아래 사진처럼 가로로 일자형으로 배치되어있습니다. 그래서 입구부터 동까지 숲길처럼 직선으로 쭉 걸으면 되고
한티역 바로 앞에 있는 108동은 한티역 1분컷 이지만 그렇다고 다른 동이 역과 그렇게 멀지는 않습니다.
📍 위치
래미안도곡카운티는 도곡동 대장이라 불리는 도곡렉슬 바로 옆에 붙어있습니다.
얼핏보면 같은 단지로 착각할만큼 가가이 붙어있어요.
래미안도곡카운티는 과거 진달래아파트, 도곡렉슬은 도곡 주공 1차를 재건축하여 각각 탄생한 단지입니다.
인근 단지에서 재건축을 진행했기 때문에 서로 분쟁도 엄청 많았다고 하네요.
래미안도곡카운티 단지를 기준으로 횡단보도를 건너면 역삼동, 대치동으로 행정구역이 변경됩니다.
그래서 바로 대각선 맞은편에 대한민국 최고의 학원가라 불리는 대치동 학원가를 도보로 이용할 수 있어요.
도보를 대치동 학원을 다닐 수 있고, 신축이라 거주 만족도도 좋기 때문에
자녀 교육 + 거주 편의성 + 교통이 3가지가 연결되어 적은 세대수임에도 높은 가격과 끊임없는 수요가 발생하고 있습니다.
🏫 학군
최고의 초중고 학군
초등학교는 옆단지 도곡레슬이 붙어있는 대도초등학교
중학교는 단대부중이 많고 역삼중, 도곡중 순으로 많이 갑니다.
고등학교는 중대부고, 단대부고, 숙명여고, 진선여고 등 지원해서 가기 때문에 조금 더 다양합니다.
초중고 모두 감히 최고의 8학군이라 할 수 있습니다.
걸어다니는 대치동 학원가 + TOP 영어유치원
그리고 위에서 설명드린 서울 학군중에서도 명실상부 1등. 대치동 학원가를 도보로 이용할 수 있으며
TOP 영어유치원도 인근에 많다고 합니다.
〽️ 시세 (네이버 부동산, 호갱노노 )
24평
24평(59제곱)의 최근 실거래가는 21.5억(23.09). 현재 네이버 호가는 21억~21.4억으로 실거래가와 비슷합니다.
작은 단지임에도 전세 거래가 활발히 되고 있어요.
넓은 평수는 아니지만 방3개 화장실 2개 구성이라 자녀 교육으로 인한 수요가 꽤 있는것 같아요.
안방에 파우더룸이 없다는 아쉬움이 있지만 지하에 세대별로 사용할 수 있는 개인창고가 있다고 합니다.
창고에 겨울 옷이나 짐을 놓으면 작은 평수여도 거주 만족도가 올라갈 것 같네요.
전세호가는 11억으로 최소 투자 비용은 10억정도 필요합니다.
출산율이 점점 낮아지고 있고 자녀 1명만 있는 세대가 많아지는 분위기이어서
24평의 수요도 꾸준히 있을것 같네요.
33평
국민평형인 33평은 최근 실거래가가 없습니다.
397세대중 33평은 59세대뿐이라 매물이 적은게 원인으로 보이네요.
마지막 거래가 21.06월 27억이고, 현재 네이버 호가는 29~32억입니다.
24평과 약 10억정도 차이가 나며, 평당가로 보면 두 평형 모두 8천중반대로 특정 평수가 더 비싸거나 가성비 있어보이지는 않네요.
33평 평면도인데 3베이에 24평보다 주방이 넓습니다. 33평도 안방에 드레스룸, 파우더룸이 따로 있지는 않아서
내부 인테리어로 만들거나 지하창고를 이용하면 좋을것 같아요.
현재 나와있는 전세매물은 없으나 24.01월에 재계약된 18억 전세거래가 있습니다.
24평형과 동일하게 최소 투자금이 10억부터 시작하네요.
💸 총평
평단 8500만원. 20평대도 20억이 넘으니 가격이 어마어마합니다.
아마 여기서 더 신축이거나 세대수가 많아 커뮤니티도 좋았다면 평당 1억을 넘볼수도 있었겠죠.
분당선 한티역 역세권 + 신축 + 래미안 + 학군을 겸비하면 이렇게 가격이 좋아질 수 있다는걸 새삼 알게되었습니다.
이 단지는 전고점 대비 -10% 혹은 유지를 하고 있으며 특정 평형의 호가는 전고점을 뛰어넘기도 합니다.
심지어 도곡 대장이라 불리는 옆단지 도곡 렉슬보다 33평 기준으로 현재 호가가 1억 비싸게 형성되어 있고
건너편 역삼동의 역삼 래미안 그레이튼 2,3차보다 2~3억 호가가 높습니다.
세대수가 작지만 7년 더 신축의 힘이 큰것 같습니다.
건설시장이 안좋아진 만큼 신축의 상품성이 점점 주목받고 있는 시기입니다.
앞으로도 인근 구축과 가격차이를 더 벌릴지, 아니면 차이를 유지할지 유심히 보면 좋을것 같고
세대수가 작다고 무조건 기피하기 보다 원석을 가리는 공부가 필요함을 느끼게 됩니다.
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